帯替えのルール。
広告の承諾・取引態様・おとり広告

2026年10月10日　マドリZ

ルールは2種類。見せ方と、使ってよいか

見せ方は、不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）と宅地建物取引業法（宅建業法）が決めています。表示規約の「表示」には、インターネット広告、チラシ・パンフレット・説明書面（ダイレクトメール・ファクシミリを含む）、電話などの口頭まで入ります（4条5項）。

業者向けの図面も、お客様に見せた時点で「表示」です。責任は図面を作った会社ではなく、見せた会社（広告主）にあります。表示規約が対象にするのは一般消費者に向けた居住用の物件の広告で、事業用の物件は対象外ですが、宅建業法はかかります（首都圏不動産公正取引協議会の相談事例）。

帯に入れる自社の表示

広告には、広告主（帯替えした自社）について次の項目を書きます。どの項目が要るかは、物件の種別と媒体ごとに、表示規約の施行規則の別表で決まっています（表示規約8条）。

元付の帯のままでは、表示が元付の会社のものになります。帯替えは、この表示を自社のものにする作業です。

取引態様は、その物件での自社の立場で

• 広告をするときは、取引態様（自社が当事者＝売主などか・代理か・媒介か）を示します（宅建業法34条1項）
• お客様から注文を受けたときも、遅滞なく取引態様を伝えます（同2項）
• 言葉は「売主」「貸主」「代理」「媒介（仲介）」を使います（表示規約施行規則9条1号）
• 事実と違う取引態様は、不当表示です（表示規約23条1項1号）

元付の帯の取引態様は残しません。自社の販売図面から帯を作ったときは、その物件だけの取引態様（売主・専任媒介など）が帯に入っていないかも見ます。入っていると、ほかの物件の図面にもそのまま載ります。

他社の物件を広告に出すなら、元付の承諾

承諾を求めているのは、レインズの規程とポータルサイトの掲載基準です。細かな決まりは地区のレインズごとに違うので、所属するレインズの規程と元付業者の指示を確かめてください。

中身は変えない。成約したらすぐ下げる

• 価格・賃料・面積・間取りを書き換えない。改ざんして実在しない物件を広告するのは虚偽広告
• 成約済みの物件を、速やかに広告から削除せずに載せ続けるのはおとり広告
• 表示した内容が変わったら（成約・価格の変更）、速やかに直すか、取りやめる（表示規約24条1項）

上の2つは、国土交通省の通知（いわゆる「おとり広告」等の禁止の徹底について・令和5年1月12日）が例に挙げています。おとり広告は表示規約21条（ない物件・取引できない物件・取引する意思のない物件の広告）、景品表示法と宅建業法32条で禁じられています。

マドリZの帯替えで、帯を自社の表示に

• 他社の図面をドロップすると、AIが帯の位置を見つけて自社の帯に差し替えます。替わるのは帯の部分だけで、図面の中身（価格・面積・間取り）はそのまま
• 自社の帯は、自社の販売図面を入れて登録するか、会社情報（商号・免許証番号・所在地・取引態様など）から作ります。会社情報から作る帯は、「帯に表示する項目」で取引態様を選ぶと帯に出ます
• 自社の販売図面から登録するとき、その物件だけの取引態様・物件番号・QRなどがありそうなら、AIが知らせます。「隠す」や帯の設定の「白塗り」で消せます
• 書き出すPDFには、元付の帯の文字が残りません

元付の承諾と、販売中かどうかの確認は、出す前に人が行ってください。マドリZは、承諾の有無や販売状況を調べません。

根拠にした資料

• 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）：32条・34条・65条
• 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則（首都圏不動産公正取引協議会）：4条・8条・21条・23条・24条・27条・29条、施行規則9条
• 表示規約適用の有無（首都圏不動産公正取引協議会の相談事例）
• いわゆる「おとり広告」等の禁止の徹底について（国土交通省 国不動指第80号・令和5年1月12日）
• 広告承諾書のダウンロード（近畿レインズ。利用規程14条2項・細則6条1項）
• 利用ガイドライン（中部レインズ・令和7年1月1日改正版。4-3）
• SUUMO参画基準（広告掲載基準11条・20条）
• 「ハトマークサイト」も掲載停止の施策に参加へ（首都圏不動産公正取引協議会・平成29年12月8日）
• 不動産お役立ちQ&A（物件写真の著作権）（全日本不動産協会）

2026年10月時点で公開されている法令・規約・資料をもとにした、一般的な説明です。個別の判断は、所属する団体・公正取引協議会・地区のレインズに確かめてください。

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